[테마 컨설팅] 물류산업을 선도하는 물류컨설팅

“내가 땅이 있으니, 은행에서 돈 빌려서 대충 건물이나 지어서 화주한테 임대해서 임대료 받다가, 기회가 되면 매각도 하고 싶어요”

물류센터를 개발하려는 사람들의 대부분은 이런 생각을 가지고 티엘코리아와 같은 물류컨설팅 전문 업체를 방문한다.

하지만 이 “대충” 이란것이 문제다. 물류센터를 잘못 짓고 난 후에 땅을 치고 후회하는 기업들이 많다.

물류 컨설팅이란 기업의 물류환경을 종합적으로 분석해 개선되어야 할 기본적인 물류 업무를 파악하고, 최적의 물류 효율화와 서비스 공급을 위해 물류 거점 적합성 및 운영방법, 수ㆍ배송 합리화 방안등을 분석하여 최상의 서비스를 제공하는 분야이다. 제조, 무역, 유통기업을 대상으로 물류비를 절감하고 경쟁력 향상을 도모하는 것이 물류컨설팅의 목적이다.

국내물류는 소비형태, 포장, 단위사이즈가 다양화되고 대형 유통업체 및 판매점 수가 증가하는 등 유통시장의 대형화 및 전문화로 변화하고 있다. 또한 물류 재고정책에 대한 인식변화로 Cross-Docking의 필요성이 증대되었으며 핵심 역량 이외 아웃소싱 증가(3pl, 4pl)와 유통가공 배송을 결합한 One-Stop 서비스, 정보 서비스에 대한 욕구가 증대되고 있다. 그리고 기술의 발달은 공간 및 작업 효율성 증대를 가져왔으며 물류 인프라의 대형화를 촉진시키고 있다. 이와 같은 물류환경의 변화에 따라 물류센터의 기능 또한 고도화 되어 가고 있으며 시설 또한 복합적인 물류 서비스가 가능한 고도화된 물류 시설을 요구하고 있는 실정이다.

그러나 국내에는 물류센터 공실이 거의 없으며 계속적으로 수요가 늘어나고 있지만 공급이 대응을 못하고 있는 상황이며, 소규모 창고들은 “창고임대” 현수막을 걸고 임대료를 아무리 낮춰도, 대부분 화주를 구하기 어려워 은행 이자조차 갚기 힘든 현실이다. 사용자(화주)를 전혀 고려하지 않은, 시행자(건축주) 위주의 단순설계가 이런 결과를 초래한 것이다. 이는 물류센터의 개념을 단순 보관창고로 여겼기 때문인데, 건립 후 많은 시행사와 기업들이 부도나는 이유도 바로 이것이다. 이젠 단순 보관의 “창고”가 아닌 기업의 핵심 가치창출 요소로써 물류의 가치를 향상시킬 “물류센터”가 필요하다.

물류센터 건립은 적게는 수십억 원, 많게는 수천억 원이 투입돼야 하는 상황이라, 회사의 중장기적 비전과 사업의 확장성, 또는 수익성과 관련이 크다. 잘 지은 물류센터는 기업(화주)에게 물류 운영의 효율성을 극대화 시켜주며, 물류센터 소유주에게는 안정적인 임대수익을 가져다 줄 수 있다.

물류센터를 신축시에 컨설팅이 필요한 이유는 현재 직면한 물류의 문제를 해결하기 위해서이기도 하지만 미래의 물류문제를 해결하기 위한 것이기도 한 만큼 좀 더 멀리 보고 판단해야 한다. 그러나 이러한 전문 지식을 확보하고 있는 물류기업과 화주기업 등은 그리 많지 않으므로, 물류센터 노하우를 많이 확보하고 있는 기업에 도움을 요청하는 것도 하나의 방안이 될 수 있다.

물류센터 개발 프로세스는 크게 물류거점 계획, 물류센터 설계, 시공 및 운영 등의 큰 항목으로 구분된다. 세부적으로는 입지분석, 물류거점 기능분석, 투자효과분석, 물류센터 기본 설계, 물류센터 상세 설계, 시공, 금융, 업체유치 등의 절차를 거치게 된다.

이 중 어느 하나도 소홀히 해서는 안 된다. 세부적인 검토 단계에 돌입하기 전 가장 먼저 해야 할 것에 대해 해당 기업들이 짓고자 하는 물류센터에 대한 가치를 정확하게 판단하는 것이 가장 중요하다.

▲신축물류센터 건립 프로세스

주요 검토사항으로는 ▲부지(땅)의 가치 판단 ▲부동산 운영방법에 의한 판단 ▲물류센터 입지조건에 의한 판단 ▲물류센터 시공에 의한 가치판단 ▲물류센터운영설비에 의한 가치 판단 ▲금융기법에 의한 판단 등으로 각 항목들에 대한 세부 분석들이 동시 다발적으로 진행돼야 제대로 된 물류센터를 건축할 수 있다.

각각의 부지는 용도 지역에 따라 건폐율, 용적률이 다르며, 특히 경사도나 부지의 모양, 토목공사 유무, 형질변경유무, 지하층 건설 유무를 비롯해 군사보호지역, 고도제한, 층수제한 등에 따라 물류센터의 가치가 달라질 수 있는 것이므로 정확한 체크가 필요하다. 또한 규모에 따라, 감보율과 인허가 기간, 인허가 비용 등의 여러 변수가 발생할 수가 있는 만큼 이러한 부분도 꼼꼼히 따져야한다.

부지를 확보했다면 다음으로는 어떤 식으로 운영해 수익성을 창출할 것인지 검토해야한다. 단지 부동산 투자의 목적인지, 직접 물류사업을 할것인지, 단순 임대사업인지, 아니면 매각을 통해서 이익을 취할것인지에 대한 목적이 확실해야 한다.

특히 도로 및 교통 여건이 좋은지, 인력 확보가 용이한지, 주변 환경이 어떠한지, 납품할 거래처가 어떻게 되는지 등은 향후 물류센터 매각 시에도 결정적인 요인이 되는 만큼 보다 신중을 기해야 한다. 요즘은 인력이 없으면 물류도 힘들다. 다양한 부대시설 등을 설치하여 인력을 확보하기위한 센스가 필요한 시점이다.

또한 물류센터 설계 단계에서는 시공 공법, 적재 하중, 바닥 시공법, 단열, 입출고 방법, 층고 및 층수 계획에 대해 정확히 선정하고 설계해야 하며 어떤 운영설비가 사용될지에 따라서도 적재하중 및 운영방법이 변하므로 면밀히 검토해야한다.

이러한 내용을 파악하지 못하고 물류센터의 경험이 없는 건축사무소 등에서 기본 설계를 했을 때와 이런 내용을 정확하게 알고 분석한 데이터를 가지고 설계했을 때 많게는 수십억~수백억원 까지도 절감할 수 있다. 그 만큼 다양한 데이터 산출과 물류라는 환경에 대한 이해, 그리고 물류센터에 대한 전반적인 지식과 노하우를 통해 여러 환경분석이 고려되어야만 한다는 것이다.

물류센터의 흥망이 결정되는 중요한 포인트 중 하나는 금융기법 선택으로, 물류센터 건립 시 금융권의 투자를 먼저 유치하는 게 좋지만 현실적으로 어려운 부분이 있는 만큼 제대로 된 설계도를 만들어 투자자를 유치할 수 있어야 한다.

이밖에도 건설사를 어디로 선정할 것인지도 향후 매각할 때 중요한 요소로 작용하는 만큼 이 역시도 중요한 사안이며, 결로방지, 바닥공사, 방수, 단열 등 물류센터 완공 후 발생할 수 있는 피해요소에 대해서도 철저하게 관리해야 한다.

이렇듯 물류센터를 생각하는 마인드와 가치 판단의 기준이 변화돼야 한다. 물류센터 건립에 얼마만큼 관심을 두고 있느냐에 따라 투자비와 수익성에서 큰 차이가 발생한다.